De erfenisgolf komt eraan: wat merkt de woningmarkt daarvan?
De komende jaren staat Nederland voor een grote vermogensoverdracht tussen generaties. Door de sterke stijging van de huizenprijzen en het aflossen van hypotheken hebben vooral oudere generaties veel vermogen opgebouwd in hun woning. Recente metingen gaan ervan uit dat de komende tien jaar honderden miljarden euro’s aan woningvermogen via erfenissen en schenkingen bij volgende generaties terechtkomen.
Dat kan ook gevolgen hebben voor de woningmarkt. Voor de één betekent een erfenis of schenking meer mogelijkheden om een woning te kopen of door te stromen. Voor de ander kan het juist betekenen dat de concurrentie toeneemt.
Waarom komt er zoveel woningvermogen vrij?
Veel Nederlandse huizenbezitters hebben de afgelopen decennia flink vermogen opgebouwd in hun woning. Hypotheken zijn afgelost en tegelijkertijd zijn de huizenprijzen sterk gestegen.
Uit cijfers van het CBS blijkt hoe groot het woningvermogen inmiddels is. Begin 2024 bedroeg de gezamenlijke waarde van Nederlandse eigen woningen ruim €2.180 miljard. Daar stond ongeveer €808 miljard aan hypotheekschuld tegenover.
Een groot deel van het opgebouwde woningvermogen bevindt zich bij oudere generaties. Wanneer dit vermogen via erfenissen en schenkingen wordt overgedragen, kan een deel daarvan uiteindelijk weer op de woningmarkt terechtkomen.
Eigen geld maakt steeds vaker het verschil
Wie een huis koopt, kijkt meestal eerst naar de maximale hypotheek. Maar die vertelt tegenwoordig lang niet alles.
Spaargeld, overwaarde uit een eerdere woning en financiële hulp van familie kunnen een groot verschil maken. DNB wijst er bijvoorbeeld op dat het voor starters zonder financiële hulp nog altijd moeilijk is om een woning te financieren. Ook moeten starters steeds vaker een aanzienlijk bedrag aan eigen geld meenemen. Twee kopers met ongeveer hetzelfde inkomen kunnen daardoor een compleet andere uitgangspositie hebben. De ene koper is afhankelijk van hypotheek en spaargeld, terwijl de andere ook familievermogen kan gebruiken.
Vooral in een competitieve woningmarkt als Amsterdam kan dat verschil merkbaar zijn. Extra eigen vermogen kan bijvoorbeeld worden gebruikt om het verschil tussen de hypotheek en de koopsom te financieren.
De erfenisgolf leidt niet automatisch tot hogere huizenprijzen, daarvoor is de woningmarkt te complex. Ook het woningaanbod, de hypotheekrente, inkomens, nieuwbouw, regelgeving en de economie spelen een belangrijke rol. Wel kan extra vermogen de financiële mogelijkheden van een deel van de kopers vergroten. Als het aanbod tegelijkertijd beperkt blijft, kan dat de concurrentie om aantrekkelijke woningen versterken.
Meer vermogen kan ook voor doorstroming zorgen
Er zit ook een andere kant aan deze ontwikkeling, een erfenis of schenking kan ervoor zorgen dat mensen woonplannen eerder kunnen realiseren.
Extra eigen vermogen kan bijvoorbeeld helpen bij de aankoop van een volgende woning. Iemand die eerder onvoldoende financiële ruimte had om te verhuizen, kan door een erfenis of schenking wél de stap naar een andere woning zetten.
Wanneer zo’n koper al een woning bezit, komt de huidige woning vervolgens weer beschikbaar voor een volgend huishouden. Dat kan bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt. Daarbij blijft het woningaanbod natuurlijk belangrijk. Meer financiële mogelijkheden zorgen ervoor dat mensen makkelijker kunnen verhuizen, maar lossen het tekort aan woningen niet op.
Niet iedere koper profiteert
De vermogensoverdracht kan tegelijkertijd de verschillen tussen kopers vergroten. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het gemiddelde vermogen van woningbezitters aanzienlijk hoger ligt dan dat van huurders. Begin 2024 bedroeg dit gemiddeld ongeveer €564.000 voor woningbezitters, tegenover circa €40.000 voor huurders.
Wie ouders heeft met een koopwoning die in de afgelopen tientallen jaren flink in waarde is gestegen, kan uiteindelijk een deel van dat woningvermogen erven. Wie uit een gezin zonder dergelijk vermogen komt, heeft die mogelijkheid niet. Vooral bij starters kan dat verschil groot zijn. Twee mensen met een vergelijkbaar inkomen en dezelfde hypotheekmogelijkheden kunnen dankzij een schenking of erfenis toch met een heel ander aankoopbudget op Funda rondkijken. Op een krappe woningmarkt wordt dat verschil uiteindelijk zichtbaar wanneer meerdere kopers op dezelfde woning bieden.
Tegelijkertijd komen door de vergrijzing de komende jaren ook woningen van oudere generaties beschikbaar. Dat kan juist voor extra aanbod zorgen. Hoe groot het uiteindelijke effect van de erfenisgolf op de huizenprijzen wordt, is daarom moeilijk te voorspellen.
Wat wel duidelijk is: vermogen speelt naast inkomen een steeds belangrijkere rol op de woningmarkt.
Wat betekent dit voor kopers en woningeigenaren?
Wie een woning wil kopen, doet er daarom goed aan niet alleen naar de maximale hypotheek te kijken, maar naar het volledige financiële plaatje. Spaargeld, een mogelijke schenking en overwaarde kunnen allemaal invloed hebben op het beschikbare budget.
Meer financiële ruimte betekent alleen niet automatisch dat je ook meer voor een woning moet betalen. De woning zelf, locatie, onderhoud, vergelijkbare verkopen en de actuele marktsituatie blijven bepalend voor een verstandig bod.
Voor woningeigenaren laat de ontwikkeling vooral zien hoe belangrijk het vermogen in de eigen woning is geworden. Wie langere tijd geleden heeft gekocht, kan inmiddels flinke overwaarde hebben opgebouwd. Dat kan mogelijkheden bieden om door te stromen, kleiner te gaan wonen of andere woonplannen te realiseren.
Wil je weten wat jouw woning op dit moment waard is? Met een gratis waardebepaling krijg je een concreter beeld van de actuele marktwaarde en eventuele overwaarde. Zeker wanneer je nadenkt over verhuizen of verkopen, is dat een mooie eerste stap.
Meer weten over erfenissen en de woningmarkt? In onze FAQ beantwoorden we veelgestelde vragen, bijvoorbeeld over het gebruiken van een erfenis bij de aankoop van een woning, de invloed op je hypotheek en wat er gebeurt met een woning die je erft.
Recente blog items
De erfenisgolf komt eraan: wat merkt de woningmarkt daarvan?
Woningmarkt Amsterdam 2026: meer aanbod, maar goede woningen blijven gewild
