Woningmarkt Amsterdam 2026: meer aanbod, maar goede woningen blijven gewild
De woningmarkt in Amsterdam is in 2026 nog steeds krap, maar er is wel iets veranderd. Er staan meer woningen te koop, waardoor kopers meer keuze hebben. Tegelijkertijd worden veel woningen nog altijd binnen korte tijd en boven de vraagprijs verkocht. Van een rustige woningmarkt kunnen we dus nog niet bepaald spreken.
Voor Amsterdamse woningeigenaren is die ontwikkeling natuurlijk vooral interessant vanwege één vraag: wat betekent dit voor de waarde van mijn woning? Marktgemiddelden geven een goede indruk van de richting waarin de markt beweegt, maar zeggen lang niet alles over één specifiek huis of appartement. Was het maar zo eenvoudig.
Hoe staat de Amsterdamse woningmarkt ervoor?
De Amsterdamse woningmarkt was in het tweede kwartaal van 2026 behoorlijk actief. Via NVM-makelaars werden 2.950 woningen verkocht. Dat waren er 5,8% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar was de stijging nog een stuk groter, al speelt daarbij mee dat het eerste kwartaal doorgaans wat rustiger is.
Er is daarnaast meer keuze voor kopers. Aan het einde van het tweede kwartaal stonden 3.291 woningen te koop bij NVM-makelaars, 27% meer dan een jaar eerder. In totaal werden gedurende het kwartaal 4.310 woningen nieuw te koop gezet.
Dat extra aanbod geeft kopers iets meer ademruimte, maar Amsterdam blijft een krappe woningmarkt. De krapte-indicator kwam uit op 3,3. Deze indicator geeft een benadering van het aantal woningen waaruit een potentiële koper kan kiezen. Hoe lager het getal, hoe krapper de markt. De MVA (Makelaarsvereniging Amsterdam) noemt een niveau rond 5 als een meer evenwichtige situatie.
Een deel van het grotere aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen die nu worden verkocht. Dat zijn relatief vaak kleinere appartementen. Het aanbod groeit dus, maar dat betekent niet dat ieder type woning ineens voor het oprapen ligt (NVM, 2026; MVA, 2026).
Voor woningeigenaren is dat een belangrijk onderscheid. Meer aanbod betekent namelijk niet automatisch dat woningen moeilijker verkoopbaar worden. De vraag blijft op veel plekken in Amsterdam sterk.
Hoe hebben de huizenprijzen zich ontwikkeld?
De mediane verkoopprijs van een woning in Amsterdam bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 588.096. Dat is 3,1% hoger dan in het eerste kwartaal, maar 2,9% lager dan een jaar eerder.
Op het eerste gezicht lijkt het daardoor misschien alsof de Amsterdamse huizenprijzen dalen, maar zo simpel ligt het niet. Er worden relatief veel appartementen en kleinere woningen verkocht en dat beïnvloedt de mediane verkoopprijs.
De prijs per vierkante meter geeft daarom extra context. Die bedroeg € 8.570 per m², 2,7% meer dan een kwartaal eerder en vrijwel gelijk aan een jaar geleden (+0,1%) (NVM, 2026).
Het beeld is daarmee eerder stabiel dan sterk stijgend of dalend. Voor woningeigenaren die enkele jaren geleden hebben gekocht, zegt zo’n vergelijking met vorig jaar eigenlijk weinig over de totale waardestijging sinds de aankoop.
Ook binnen Amsterdam zijn de verschillen erg groot. In Zuid en West lagen de vierkantemeterprijzen in het tweede kwartaal boven € 9.600, terwijl deze in Zuidoost aanzienlijk lager lagen (MVA, 2026). De gemiddelde vierkantemeterprijs is dus interessant om te kennen, maar je woning laat zich gelukkig niet waarderen met één simpele rekensom.
Worden woningen nog steeds boven de vraagprijs verkocht?
Overbieden is in Amsterdam helaas niet verdwenen. In het tweede kwartaal van 2026 werd 78% van de verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de uiteindelijke verkoopprijs 7,1% boven die laatste vraagprijs (NVM, 2026).
Dat laat zien dat er nog steeds flink wat concurrentie tussen kopers is. Toch betekent het niet dat iedere Amsterdamse woning automatisch 7,1% boven de vraagprijs wordt verkocht. Zo makkelijk kunnen we het helaas niet maken. De vraagprijs is namelijk onderdeel van de verkoopstrategie.
Een woning kan bewust relatief scherp in de markt worden gezet om meer bezichtigingen en biedingen te krijgen. Bij een andere vraagprijs kan het uiteindelijke verschil veel kleiner zijn, terwijl de daadwerkelijke verkoopprijs ongeveer hetzelfde blijft.
Ook hier zijn de verschillen binnen Amsterdam groot. Volgens de MVA werd in het tweede kwartaal in West 88% en in Oost 87% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In Centrum en Zuid gebeurde dat bij ongeveer twee op de drie verkochte woningen (MVA, 2026).
Of er op jouw woning waarschijnlijk wordt overboden, hangt dus af van onder meer de locatie, het woningtype, de prijsklasse, de staat van de woning en natuurlijk de gekozen verkoopstrategie.
Hoe snel worden woningen in Amsterdam verkocht?
Ook de verkooptijd laat zien dat de vraag naar Amsterdamse woningen nog steeds groot is. Een woning werd in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld binnen 32 dagen verkocht (NVM, 2026).
Dat is iets langer dan een jaar geleden, maar nog altijd behoorlijk snel. Zeker als je bedenkt wat er in die periode allemaal moet gebeuren: de woning publiceren, bezichtigingen plannen, biedingen ontvangen en uiteindelijk overeenstemming bereiken met een koper.
Het gemiddelde vertelt alleen niet het hele verhaal. Een aantrekkelijk geprijsd appartement op een gewilde locatie kan natuurlijk een stuk sneller gaan. Een woning met een hogere prijs, een minder courante indeling of achterstallig onderhoud kan juist wat meer geduld vragen.
Dat merken we ook in de praktijk. Kopers zijn nog steeds bereid snel te handelen wanneer een woning goed aansluit op hun wensen. Maar ook in een krappe markt verkoopt niet iedere woning zichzelf en vragen sommige woningen om net wat meer aandacht.
Welke woningen zijn momenteel het meest in trek?
Amsterdam blijft over het algemeen een appartementenmarkt. Van de 2.950 woningen die via NVM-makelaars in het tweede kwartaal werden verkocht, waren er 2.624 een appartement.
Appartementen werden gemiddeld in 32 dagen verkocht en bijna 79% ging boven de laatste vraagprijs weg. De vraag naar goede appartementen is dus nog altijd erg hoog (NVM, 2026).
Maar ook binnen die categorie zijn de verschillen groot. Een goed onderhouden appartement met een prettige indeling, veel licht en buitenruimte kan een heel andere groep kopers aanspreken dan een appartement van dezelfde oppervlakte waar eerst nog flink geklust moet worden. Bij benedenwoningen kan een tuin veel verschil maken, terwijl bij bovenwoningen een balkon of dakterras ineens een bijzonder populair aantal vierkante meters kan blijken te zijn.
Ook de locatie blijft bepalend. West en Oost behoren volgens de MVA tot de stadsdelen waar veel woningen boven de vraagprijs worden verkocht. In Noord en Zuidoost liggen de vierkantemeterprijzen gemiddeld lager dan in de centrale stadsdelen (MVA, 2026).
Daarom is het lastig om simpelweg te zeggen welk woningtype ‘het beste’ in de markt ligt. Kopers kijken uiteindelijk naar het totaalplaatje: woning, locatie, prijs en kwaliteit.
Wat betekent de huidige markt voor woningeigenaren?
Voor woningeigenaren zijn de marktontwikkelingen niet positief of negatief te noemen. Amsterdam blijft een krappe markt met veel actieve kopers, terwijl het aanbod tegelijkertijd groeit en de gemiddelde prijsontwikkeling wat rustiger is geworden.
Voor de waarde van je eigen woning zijn algemene cijfers daarom vooral een vertrekpunt. Een goed onderhouden appartement met buitenruimte, veel licht en gunstige erfpachtvoorwaarden kan anders worden gewaardeerd dan een vergelijkbare woning met achterstallig onderhoud of een minder gunstige ligging.
Bij het bepalen van de woningwaarde in Amsterdam spelen onder andere mee:
- De exacte ligging en de straat;
- Woningtype, woonoppervlakte en indeling;
- Verdieping en lichtinval;
- Balkon, tuin, terras of dakterras;
- Onderhoud en afwerkingsniveau;
- Energielabel en verduurzaming;
- Erfpacht of eigen grond;
- De situatie van de VvE;
- Recente verkopen van vergelijkbare woningen in de directe omgeving.
Daar komt nog iets bij: kopers kijken niet overal in Amsterdam hetzelfde naar een woning. De doelgroep voor een appartement in De Pijp kan heel anders zijn dan die voor een gezinswoning in Noord. Daardoor kan ook de prijsontwikkeling binnen één stad behoorlijk verschillen.
Is dit een goed moment om je woning te verkopen?
Voor verkopers zijn er op dit moment verschillende gunstige signalen. Woningen worden gemiddeld relatief snel verkocht, een groot deel gaat boven de vraagprijs weg en de markt is nog altijd krap.
Tegelijkertijd is er meer aanbod dan een jaar geleden. Kopers hebben daardoor wat meer te vergelijken. Een realistische prijsstelling en een goede presentatie worden daardoor alleen maar belangrijker.
Of dit voor jou een goed moment is om je huis te verkopen in Amsterdam, hangt uiteindelijk niet alleen van de markt af, je eigen plannen zijn minstens zo belangrijk.
Misschien wil je groter wonen, juist kleiner gaan wonen of Amsterdam verlaten. Misschien overweeg je verkoop pas over een paar jaar. Of je bent helemaal niet van plan te verhuizen, maar bent stiekem toch wel benieuwd hoeveel overwaarde je inmiddels hebt opgebouwd.
In al die situaties is het nuttiger om eerst te weten wat je woning nú waard is dan om je beslissing uitsluitend op algemene marktberichten te baseren.
Weet jij wat je woning op dit moment waard is?
De cijfers over de woningmarkt in Amsterdam geven een goede indruk van wat er in de stad gebeurt. Maar uiteindelijk wordt jouw woning natuurlijk niet verkocht voor ‘de gemiddelde Amsterdamse prijs’. De actuele marktwaarde wordt bepaald door wat kopers op dit moment voor juist jouw woning zouden willen betalen.
Daarom kan de werkelijke waarde behoorlijk afwijken van een WOZ-waarde of online waardeschatting. Een automatische berekening houdt bijvoorbeeld rekening met oppervlakte, locatie en eerdere transacties, maar ziet niet hoe je woning is onderhouden, wat de kwaliteit van de afwerking is of hoe aantrekkelijk die zonnige buitenruimte in werkelijkheid is.
Benieuwd wat jouw woning in de huidige Amsterdamse markt waard is? Tijdens onze Woning Waarde Week reserveert 123ERAmakelaar extra tijd voor gratis en vrijblijvende waardebepalingen in Amsterdam. We bekijken je woning persoonlijk en geven je een realistisch beeld van de actuele marktwaarde.
Dat betekent natuurlijk niet dat er daarna direct een ‘Te koop’-bord voor het raam hoeft te staan. Je weet simpelweg beter waar je staat, wat je woning op dit moment waarschijnlijk waard is en welke mogelijkheden je hebt als je in de toekomst overweegt te verkopen.
Recente blog items
Woningmarkt Amsterdam 2026: meer aanbod, maar goede woningen blijven gewild
Ramon viert 25-jarig jubileum als beëdigd NVM-makelaar
