Veel nieuwe regels op de woningmarkt, wat is er allemaal veranderd?

In een sterk wisselende woningmarkt sta je als woningeigenaar vaak voor lastige beslissingen. Wanneer kan ik het beste verkopen, wat voor veranderingen komen eraan? Misschien stond je vorig jaar op het punt om te verkopen maar heb je het toch niet gedaan. Was dat een goede beslissing of uiteindelijk toch niet? Wat ga ik doen met mijn erfpacht? Is het voor een starter nu de ideale tijd om te kopen? Allemaal vragen waar je zelf op dit moment geen antwoord op hebt, omdat de woningmarkt binnen één jaar zo veranderd is. 123makelaar geeft u graag een eerlijk advies en wij helpen u graag om tot een goede beslissing te komen. Hieronder een terugblik op 2022 en een vooruitblik op 2023 om u een idee te geven waar we naar toe gaan en wat de nieuwe maatregelen zijn. Heeft u vragen dan kunt u altijd contact met ons opnemen voor een vrijblijvend advies.

Terugblik naar 2022

Het jaar 2022 ligt al een tijdje achter ons. Het was een jaar waarin er veel veranderingen in de huizenmarkt waren. Begin 2022 was er nog sprake van een huizengekte, mede door de lage hypotheekrente. Hierna brak in februari de oorlog uit in Oekraïne en veranderde er veel. De hypotheekrente steeg enorm. In januari stond de laagste rente voor 10 jaar vast nog onder de 1 %, op zijn hoogte punt in november stond de hypotheekrente tegen de 4,5%

Onze vooruitblik op de woningmarkt 2023

De afgelopen maanden is er een sterke daling geweest in verkoopprijzen. Vanaf juni 2022 tot nu een daling van ca. 10%. Dit is niet doordat de vraag minder is geworden, maar wel doordat de betaalbaarheid van een woning minder is geworden als gevolg van de hogere hypotheekrente. Het is lastig te voorspellen of de daling in huizenprijzen in deze trend doorzet.

Dit samen met andere beleidsregels die mogelijk worden ingevoerd met betrekking tot de middenhuur, zou kunnen betekenen dat er weer volop kansen komen voor starters op de woningmarkt. Toch wordt er gevreesd voor een huizencrisis zoals in 2008. Voornamelijk de nieuwbouwprojecten komen niet echt van de grond. Veel woningprojecten die in de bouwfase te koop worden aangeboden zijn veel te duur ten opzichte van de huidige woningbouw. Met als gevolg dat er veel nieuwbouwwoningen niet verkocht worden en soms zelfs projecten niet doorgaan. Doordat de woningprijzen gedaald zijn is het verschil tussen een bestaande woning en een nieuwbouwwoning per vierkante meter opgelopen tot 1000 euro (in vergelijking, normaal was dit verschil ongeveer 500 euro). Daarnaast helpt de stijgende hypotheekrente ook niet mee met de verkoop van de nieuwbouwwoningen. Kopers van nieuwbouwwoningen zitten vaak gedurende de bouwperiode nog met een huur- of hypotheeklast. Mensen verkopen dus liever eerst hun eigen woning voordat ze een nieuwbouwwoning kopen.

Het grote prijsverschil tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning biedt wel weer kansen voor woningbezitters. Een bestaande woning is relatief veel goedkoper op dit moment en wordt dus aantrekkelijker voor kopers. 

De cijfers, januari 2022 vergeleken met januari 2023

De maand januari is inmiddels achter de rug. We hebben de verschillen met de woningmarkt van januari 2022 voor de regio Amsterdam voor u op een rij gezet.

Als we een vergelijking doen ten opzichte van januari 2022, zien we dat er in januari 2023 veel meer woningen en appartementen in de verkoop zijn gekomen.  Wel zien we een sterke daling in het aantal verkochte woningen en ongeveer dezelfde daling in het aantal verkochte appartementen. Deze sterke daling is niet zichtbaar op de totale verhuurmarkt, hier vinden we wel een daling in het aantal verhuurde woningen en appartementen onder de € 2.000,-. Maar opvallend is, dat we een stijging zien in het aantal verhuurde woningen en appartementen boven de € 2.000,-.

AMSTERDAM
KOOP	jan-22	jan-23
in verkoop genomen woningen	99	149
in verkoop genomen appartementen	763	950
woningen verkocht	73	22
< =  € 440.000,-	12	6
Appartementen verkocht	463	147
< =  € 440.000,-	206	63
HUUR
in verhuur genomen woningen	33	40
in verhuur genomen appartementen	1371	922
woningen verhuurd	22	24
appartementen verhuurd	766	655
woningen verhuurd
< = € 1.350,- per maand	5	0
€ 1.351,- tot € 2.000,-	7	5
> € 2.000,-	10	19
appartementen verhuurd
< = € 1.350,- per maand	114	54
€ 1.351,- tot € 2.000,-	473	357
> € 2.000,-	179	244

Nieuwe maatregelen op de woningmarkt in 2023

In 2023 zijn er weer een hoop veranderingen gekomen op de woningmarkt. Hieronder geven we een overzicht van alle maatregelen.

Een verhoging van de WOZ-waarde van de opkoopbescherming

De grens van de opkoopbescherming in Amsterdam is verhoogd naar een WOZ-waarde van €533.000,-. Dat houdt in dat een woning met een WOZ-waarde lager dan dit bedrag voor eigen gebruik moet worden gekocht. U mag de woning 4 jaar lang niet verhuren. (Er zijn een aantal uitzonderingen, waaronder verhuren aan kinderen, daarvoor is een ontheffing nodig)

Spijtoptantenregeling overstap eeuwigdurende erfpacht

Tot 31 juli 2023 hebben erfpachters die aan de voorwaarden voldoen de mogelijkheid zich alsnog aan te melden en tegen gunstigere voorwaarden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Er is al vaak gezegd: “Niets doen is geen optie”. Nu erfpachters een tweede kans krijgen is het verstandig die met beide handen te grijpen.

Algemeen tarief van overdrachtsbelasting gaat naar 10,4%

Per 1 januari 2023 is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verder verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit geldt niet voor de startersvrijstelling, die blijft gewoon op 0% staan. Ook particulieren die voldoen aan het hoofdverblijfcriterium komen nog steeds in aanmerking voor het verlaagde tarief van 2%. Men voldoet aan het hoofdverblijfcriterium als men als particulier een woning aankoopt en deze zelf gaat bewonen.

Bedrag van startersvrijstelling wordt verhoogd

Als men voor een startersvrijstelling in aanmerking wil komen moet men tussen de 18 en 35 jaar zijn op het moment van ondertekening bij de notaris. Verder moet men de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan € 440.00, dit was in 2022 nog € 400.00. 

De jubelton wordt afgeschaft

Voor veel starters was het de mogelijkheid om een huis te kopen, of te verbouwen, of een hypotheek af te lossen, de jubelton. Deze werd in 2017 ingevoerd, nadat hij in 2013 tijdelijk was ingevoerd om de huizenverkoop te stimuleren. Personen tussen de 18 en 40 jaar konden eenmalig een beroep doen op een verhoogde schenkingsvrijstelling voor eigen woning, dit was toen € 106,671. Vanaf 1 januari 2023 is deze jubelton verlaagd naar € 28.947. Vanaf 1 januari 2024 wordt hij volledig afgeschaft. Dit is dus het laatste jaar waar men dus nog een belastingvrije schenking kan doen. De schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is nu dus eigenlijk gelijk aan het bedrag wat een ouder eenmalig vrij mag schenken aan zijn kind. Men mag niet van beide regelingen tegelijk gebruik maken.

Heeft men in 2022 een schenking gedaan van € 106,671 en is dit bedrag nog niet volledig benut, dan mag men in 2023 de rest van dit bedrag nog benutten voor een schenking, maar niet meer in 2024. Heeft men in 2022 een schenking ontvangen, dan mag men deze wel apart houden en deze uiterlijk in 2024 besteden.

In de vrije sector komt een maximale huurverhoging

Voorheen werd de maximale huurverhoging bepaald door de inflatie. Omdat de overheid wil voorkomen dat de huren enorm stijgen door de enorme inflatie, heeft de kamer in december 2022 ingestemd met de wet die de huurverhoging in de vrije sector maximeert. Vanaf 1 januari 2023 is de gemiddelde loonstijging bepalend voor de maximale huurstijging, mits deze lager is dan de inflatie. De inflatie van 2022 was 9,7% en de loonstijging was 3,1%. De maximale huurverhoging is gesteld op de loonstijging +1% en daarmee komt deze uit op 4,1%.

Energiecompensatie voor huishoudens

In 2022 begon het en nu is het nog steeds het gesprek van de dag, de hoge energieprijzen. In november en december kreeg iedereen nog een eenmalige compensatie. Vanaf januari heeft de overheid een prijsplafond voor energiekosten ingesteld. Dit betekent dat huishoudens tot een bepaald basisverbruik een maximale prijs betalen. Voor de energie is dit €0,40 per kWh stroom, bij een basisverbruik tot 2.900kWh per jaar, en €1,45 per m³ gas tot een basisverbruik van 1.200 m³ per jaar. Voor verbruik boven dit basisverbruik betaal je de normale tarieven. Liggen de tarieven lager, dan betaal je natuurlijk het geldende tarief van je energiecontract. Er is licht aan de horizon, het lijkt er op dat de tarieven weer richting de normale tarieven gaan.

De grens voor de nationale hypotheekgarantie (NHG)

De grens voor de nationale hypotheekgarantie is omhoog gegaan van € 355.000 naar € 405.000. Indien je energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren in je hypotheek, geldt zelfs een NHG-grens van € 429.300. Als je een NHG-hypotheek wilt afsluiten betaal je wel een eenmalige provisie van 0,6%. Deze provisie is dus gelijk gebleven aan de provisie van 2022. Stel je neemt een hypotheek van € 365.000, dan ben je eenmalig een provisie kwijt van € 2190. Vaak kan men bij een NHG-hypotheek een lagere hypotheekrente krijgen, dus verdien je deze provisie daar weer mee terug.

Regulering midden huur

De minister is voornemens de regulering middenhuur per 01 januari 2024 in werking te laten treden. Het wetsvoorstel wordt begin 2023 in consultatie gebracht en moet daarna nog langs beide kamers.

Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, zal dit veel kansen gaan bieden voor de starter op de woningmarkt. De kans is dan namelijk groot dat een woning die in deze middenhuur valt, bij mutatie te koop zal worden aangeboden, omdat de huur met deze regeling ook gemaximaliseerd wordt.

Bij elkaar heel wat veranderingen die voor sommigen gunstiger zijn dan voor anderen. Wilt u meer advies of heeft u vragen over de nieuwe regelingen? Neem dan contact met ons op, wij helpen u graag verder. 123makelaar, goed voor elkaar.